基建处关于桥西教工居住区（三期）教职工住户提出疑问的答复
桥西小区三期教职工住户们提出相关疑问，基建处现答复如下：
问题1、小区同期单户面积标准为何比公务员低？
答复：各级别对应的单户面积严格按照海口市住房保障中心相关文件执行（该文件为资格审核的硬性标准）。
问题2、为何取消泳池？
答复：综合考虑泳池建设成本和后期运维管理和运维成本等问题，在项目建设初期已经取消泳池。
问题3、为何有的户型这么差？
答复：户型的好坏应综合评价，由于桥西小区三期项目建设须按照土地面积、修建性详细规划批复的建设规模、绿化率、容积率、商业建筑面积和住宅建筑面积等指标建设，加上户型面积必须按照海南省相关文件设计，以及住房数量根据学校具备购房资格的教职工数量而定，在此基础上，此次设计的户型均坐北朝南，7栋楼尽量错开，留足楼间距保证采光、通风。虽然部分户型存在阳台外景观视野有遮挡、因整体面积受限导致卧室偏小等美中不足之处，但大部分户型较为通透、功能分区、布局面积利用相对合理。户型图在项目建设初期已提前公布。
问题4、车位价格15万元/个，是如何确定的？
答复：现在采用的是面积成本计算法，车位成本=车位面积*单方成本，单方成本=总投资5.29亿元/建筑面积12.3万平方米=4300元/平方米。车位面积建筑面积（含公摊面积）约35平方米，按4300元/平方米计算约15万元/车位，暂按此金额收取首付及后续房款，最终以实际成本和竣工实测面积为准，所交的房款多退少补。
问题5、公摊为何这么大？
答复：本项目设计按照设计规范执行，近年的新消防规范对楼梯前室等公共空间有新要求。测绘公司根据相关测绘规范对本项目进行地上建筑和地下车位面积测算，本项目3-8号楼公摊系数约为0.27—0.29,2号楼公摊系数约0.32，结合层高和户型综合考虑，地上建筑公摊系数在合理范围内。
问题6、车位为何要绑定销售？
答复：本项目全部建设资金由住户们集资支付，学校不承担任何资金费用。车位建设也需要建设成本，如车位不绑定销售，会造成项目资金缺口。目前地下室总车位数为889个，分别是817个可售的非人防区域地下车位和72个不可售的人防区域地下车位（拟长租，收取租金9万元/个，租期与住宅设计使用年限相同），教职工住户们可自由选择相应可售车位和人防车位。地上车位不售。
问题7、设计图花了200多万，为何与之前的一样？
答复：桥西三期与一期、二期图纸不一样！关于与之前两期住宅图纸相同的说法，请教职工住户们核实。桥西三期设计费用下浮较大，比原一期、二期费用少很多。且三期与一期、二期户型、层高、楼高、结构、地质条件等均不相同，建筑、结构、电气、给排水、暖通、消防等均需重新布置、验算。建筑和结构等专业的图纸可按需到基建处查阅。
问题8、为何电池网上价格4000元，施工单位报40000元？
答复：该报价为EPS电源分部分项工程费（含采购与安装相应的人工、材料、机械相关费用及规费、税金等），属于原招标清单项目漏项内容，需施工单位重新申报价格，施工单位报价40000多元属系其主观经济行为。个别教职工淘宝网询价结果为4000多元。由于EPS电源电压、功率、品牌、保护时长等技术参数和规格不同，价格也有所不同。网店询价时相关技术参数和规格是否完备，询价结果也会有差异。且网店价格还不含安装的人工、机械和规费等费用。此外，目前施工单位报送价格需通过学校委托的造价公司，以及住户权益组委托的造价公司的双重审核，审核结果需征得住户权益组同意，并会给教职工住户们反馈。
问题9、都是教职工住户们垫的钱来建房，剩余的大的房源我们是否可以有选择权利，从高分到低分按顺序选择？
答复：分房方案在建设初期已经学校会议确定，剩余房源国有资产管理处已有分配办法并经学校会议讨论同意。相关意见可反馈住户权益组和国有资产管理处等相关部门。
问题10、为何没有产权的房子，造价那么高，车位也贵？
答复：因不动产证（含房产证和土地分证内容）相关政策，桥西校区三期项目目前暂未能办理单独的房产证。造价高低，需有适当的标的对比才合理。目前用于收取房款的成本为预测成本（项目单价为4903元/平方米，地下室非人防区域车位15万元/个），并已经学校上会同意。该项目成本最终按照实际建造成本进行测算，所交房款多退少补。
问题11、楼梯间为何要贴瓷砖？
答复：楼梯间补贴防滑瓷砖有利于美化小区室内公共区域，便于日常卫生清洁，对提升小区品质也有重要作用。
问题12、房子现在的单价多少？
答复：根据最早测算并经学校上会同意的项目单价为4903元/平方米，地下室非人防区域车位车位15万元/个；经政府价格备案的项目单价为5215元/平方米，车位15万元/个；最后购房单价按项目实际成本进行确定，所交房款多退少补。
问题13、为何学校不承担桥西三期项目的公摊费用？据说学校内的房子公摊费用都是学校承担的，还有南希的房子公摊也是学校承担的。
答复：桥西三期项目为教职工住户集资建设，经学校确定，建设成本完全由教职工住户承担，目前学校不承担公摊费用。
问题14、设计费为何不由学校出？
答复：桥西三期项目为教职工住户集资建设，建设成本完全由教职工住户承担，目前学校不承担相关费用。设计费为项目总投资的一部分，应归为本项目成本范围内，学校财政资金不能用于支付项目设计费用。
问题15、上次垫付的5万，什么时候退返？
答复：根据项目资金筹集状况，由于不能确定老师贷款到位时间，可能会根据项目资金需求，垫付费用可用于冲抵车位尾款。
问题16、应当重新评估车位价格(同类小区有证的情形下大多也就9-10万)，对于很多拿75平方米房子的老师来说，15万车位费竟然是房价的40%，这显然不合理。费用应平摊在房屋面积上而不是车位费上。
答复：现在采用的是面积成本计算法，车位成本=车位面积*单方成本，单方成本=总投资5.29亿元/建筑面积12.3万平方米=4300元/平方米。车位面积建筑面积（含公摊面积）约35平方米，按4300元/平方米计算约15万元/车位，暂按此金额收取首付及后续房款，最终以实际成本和竣工实测面积为准，所交的房款多退少补。车位定价涉及全体教职工住户们的利益，教职工住户们如有合理的意见和建议，可向住户权益组反馈，达成统一意见后报送学校相关职能部门，学校上会讨论决定。
问题17、设计是不是抄上一期项目的？
答复：桥西三期与一期、二期图纸不一样！关于之前两期图纸相同的说法，请教职工住户们核实。设计费用下浮较大，比原一期、二期费用少很多。且三期与一期、二期户型、层高、楼高、结构、地质条件等均不相同，建筑、结构、电气、给排水、暖通、消防等均需重新布置、验算。建筑专业和结构专业的图纸可到基建处查阅。
问题18、公摊面积占比多少？
答复：桥西三期项目3-8号楼公摊系数约为0.27—0.29,2号楼公摊系数约0.32，详见住房测绘报告电子版（已发到教职工住户群里），或到学校国有资产管理处、基建处查阅。最终以竣工后的实测面积为准。
问题19、小区绿化和配套情况?
答复：根据建设工程规划许可证和当前设计图纸，室外主要为园林绿化，景观小品等。按小区绿地面积25945.17平方米，绿地率为25945.17/65979.41=39.3%。
问题20、地下室车位能否接充电桩？
答复：桥西三期本次建设不包含充电桩，拟后续由住户权益组或业主委员会委托实施。但地下室现已预留相应的用电容量和电缆桥架，从用电条件来看，后续只需增加配电箱、充电桩、电缆电线等即可正常充电。但从消防和用电安全角度考虑，能否仅直接安装充电桩，还需征求当地供电局、消防主管部门意见。
问题21、房子未来会办产权证吗？
答复：由于政策变化，房产证已经不能单独办理，现需办理不动产证（含房产证和土地分证内容）。由于项目土地所有权在学校，不动产所有权证的办理须根据学校意见执行。
问题22、如果游泳池确定不建，那是否还要再盖楼？
答复：游泳池所在位置具备再建一栋住宅的条件，后期是否建设现在还不能确定。由于项目土地所有权在学校，后续视学校的发展、教职工数量的增加等情况，根据学校意见执行。
问题23、如果后期不想要房子了，退款返回到老师手上需要多长时间？
答复：根据对现有对返资金的办理情况来看，一般情况下，退返手续审核完成后，资金约一周左右可以退回账户。
问题24、这个不是商品房，不应该有公摊。只能算套内。
答复：房屋公摊面积与大楼是不是商品房没有联系，目前我国包括商品房在内的各类住宅类项目，都存在公摊面积，绝大部分省份（包括海南省）均以购房者所购房屋的建筑面积（含套内面积和公摊面积）作为产权登记的基本参数，如按套内面积计算，不符合海南省现行规则，将无法办理房管局住房系统销售备案和购房协议，将无法贷款。本次住房的成本分摊也以包括公摊面积在内的建筑面积作为单价测算基数。并且由于桥西三期项目的建设成本完全由教职工住户分摊，整个小区的建设总成本不变，若全部按套内面积计算，则面积总基数会减少，但是按套内面积为计价依据的每平米住房单价会提高，实际每套房总房款（分摊的建房成本）也不变。
问题25、规划是8栋住宅楼，实际为什么只建了7栋，原规划所有房子不超过20层的，少建了一栋，三栋楼高都25层了！为什么楼高不设计一致，在8栋东面的一层铺面位置不多盖一栋?
答复：原修规平面图中共计9栋住宅，修规变更后为7栋住宅。本次修规变更，首先因为原规划设计的户型面积、配比及总数量不满足不同职称的教职工住户的住房数量等要求，须根据最新要求重新排布；其次原规划设计含有底商住宅和沿街商铺，对小区居住品质影响较大，后修改为独立商业区。根据新的配比要求排列后，设计有3栋一类高层（54米以上）4栋二类高层（54米以下）。修改后总平面图在方案报建过程中，收到临近小区投诉意见，认为原规划东北角为1层建筑，修改后为高层建筑，对该小区造成影响。因此，规划部门据此要求修改总平面设计，高层建筑移至场地中间，场地东北角8号楼右侧位置只允许建1层建筑。2018年7月，据此修改后的方案总平面图通过规划局审批。
小区原设计有8栋，但其中一栋为商业建筑没有实施。各楼栋根据户型、地块特点进行不同楼栋高度的设计，经规划部门审批后实施。
问题26、车位不按面积大小进行区分，强行绑定15w，导致级别越低 面积越小的老师，反而单价越贵，是否合理？
答复：现在采用的是面积成本计算法，车位成本=车位面积*单方成本，单方成本=总投资5.29亿元/建筑面积12.3万平方米=4300元/平方米。车位面积建筑面积（含公摊面积）约35平方米，按4300元/平方米计算约15万元/车位，暂按此金额收取首付及后续房款，最终以实际成本和竣工实测面积为准，所交的房款多退少补。车位定价涉及全体教职工住户们的利益，教职工住户们如有合理的意见和建议，可向住户权益组反馈，达成统一意见后报送学校相关职能部门，学校上会讨论决定。
问题27、小区的容积率是多少？
答复：桥西三期小区国有土地使用权证上显示建筑用地总面积为66992.98平方米，工程规划许可证上显示计容建筑面积（仅为地上建筑面积，不包括地下室建筑面积）为84597.8平方米，按此测算桥西小区综合容积率为84597.8/66992.98=1.26。
问题28、小区层高是多少？
答复：地上首层层高为5米，二层及以上的标准层户内层高3米，结构净高2.85-2.9米（有的板厚150mm，有的板厚100mm），住户们最后铺完室内地砖后的建筑完成面净高再略减一点。
问题29、房间卧室的飘窗能否打掉改为落地窗？
答复：不能，飘窗板及下部墙体为钢筋混凝土，拆改涉及结构安全。
问题30、电动车停放在哪里？
答复：目前计划停在室外地上的非机动车停车棚，停车棚不在原设计范围内，具体位置由住户权益组或业主委员会确定。
问题31、会所的成本分担方式和用途？
答复：会所位于S6地块2号楼首层，原设计图纸暂将该建筑空间命名为“会所”，主要功能尚未确定，但主要考虑服务于教职工住户。该会所的装饰装修按目前设计方案仅完成地砖地面、涂料墙面及天棚、水电和门窗安装。该会所的建设成本原则上由桥西三期小区全体教职工住户分摊，分摊到每套房的建设成本中。该会所具体用途和功能分区待定，后期可由桥西三期校区教职工住户们或业主委员会集体决策确定。
问题32、楼栋中间是否有槽钢层、设备层、架空层等？是否有二次供水？
答复：所有楼栋除了一层为架空层（2号楼为会所），其余楼层皆为住宅功能，无槽钢层（个别楼层混凝土外墙需预埋高强度螺栓）、设备层和架空层。因市政管道水压有限，所有楼栋均从地下室开始加压直接供水到位，期间不重复加压，不存在二次供水，也不从屋面水箱供水，以免二次污染。此外，与其他多层公共建筑一样，桥西三期小区建设施工需搭设脚手架，S5地块的楼栋第3、4、9、10、15、16、21、22层、以及S6地块的楼栋第2、3、8、9、14、15（2号楼还有20、21层）层需设置工字钢支撑脚手架，该工字钢的固定需在混凝土外墙预埋高强度螺栓，完工后将切断螺栓外露部分并用防水砂浆等防水材料进行填缝及防水，保证混凝土外墙的防水质量。上述工艺属正常、成熟工艺，项目建设施工中难以避免，不影响结构安全和外墙防水。教职工住户们可根据个人喜好加以选择。
问题33、6号楼地下室合用前室北面的墙和窗、7号楼地下室合用前室南门的墙、4号楼1单元地下室合用前室北面的墙和5号楼2单元地下室合用前室北面的墙能不能也改成防火门出入口，这样更多车位离电梯口近些，大家都方便。
答复：经咨询设计单位，地下室电梯间合用前室北侧或南侧的门只能按目前设计图纸执行，无法再新增，否则将影响防火分区设置和消防验收，从而引起较大变更和建设成本增加。住户权益组也未书面提出改造要求。
问题34、桥西三期小区地下室出入口和小区地上出入口情况如何？
答复：桥西三期小区S5地块地下室车行出入口有2处，分别位于6号楼西北侧和7号楼东南侧，地下室人行进出可从室内电梯间、楼梯间和室外楼梯间进出；S5地块小区地上的人行出入口和车行出入口各1处，均位于小区东侧，分开设置；S6地块地下室车行出入口有2处，分别位于小区南侧和北侧，地下室人行进出可从室内电梯间、楼梯间和室外楼梯间进出；S6地块小区地上的人行出入口有1处，位于小区西侧，车行出入口2处，分别位于小区北侧和东南侧。
问题35、下水道排水立管的检修口、弯管如何设置？
答复：经与设计单位确认，6、7号楼按原规范设计：25、23、18、13、8、3、1层每户内排水立管设有检修口、弯管； 2号楼和8号楼因学校要求调整户型和楼层，图纸送审按新规范设计：每层内排水立管设有有检修口、弯管。3、4、5号楼按原规范设计17、13、8、3、1层内排水立管设有检修口、弯管。所有楼栋2层与其他楼层共用一套排水系统，2层仅阳台处地漏和厨房的废水排水管道单独设立一小段排水立管。
问题36、外立面连梁的位置在哪里？
答复：桥西三期小区所有楼栋个别楼层03号房和2号楼个别楼层02号房房间凸飘窗的下部窗台板下方有一道连梁。连梁高0.5米，宽0.2米，从上一层的阳台板处伸出，在该层的房间凸飘窗下部窗台板下方0.5米；上一层的连梁距离下一层的房间外墙或凸飘窗窗台内侧边缘约1.2米；上一层的连梁紧挨着下一层房间凸飘窗上部窗台板的上方，距离该窗台板外侧边缘约0.4米。需要注意的是，本层阳台板与房间飘窗位置的连梁对本层无影响，而是会挡住低一层的房间飘窗的光线，但实际上该影响极小。教职工住户们可根据个人喜好加以选择。
问题37、桥西三期小区内垃圾集中回收点的位置在哪里？
答复：桥西三期小区垃圾集中回收点目前设计为集中堆放有盖垃圾桶，暂无围护结构和顶棚。S5地块的小区内垃圾集中回收点有1处，计划设置在6号楼和7号楼之间，靠小区北侧围墙设置。S6地块的小区内垃圾集中回收点有3处，计划设置在2号楼和4号楼之间，靠小区西侧围墙设置；在3号楼和5号楼之间，靠小区东侧围墙设置；在4号楼和8号楼之间，靠小区西侧围墙设置。
问题38、桥西三期小区个别楼层外立面阳台和飘窗处的连梁具体在哪里？
答复：连梁仅存在于桥西三期小区所有楼栋个别楼层03号房和2号楼个别楼层02号房的阳台和飘窗处，具体楼层选房户型图上已注明。连梁高0.5米，宽0.2米，从上一层的阳台板处伸出，在本层的房间凸飘窗下部窗台板下方0.5米；上一层的连梁距离下一层的房间外墙或凸飘窗窗台内侧边缘约1.2米；上一层的连梁紧挨着下一层房间凸飘窗上部窗台板的上方，距离该窗台板外侧边缘约0.4米。已在选房用的户型图上标明了存在连梁的楼层，需要注意的是：本层的连梁其实遮挡的是低一层的房间飘窗光线，但影响极小，教职工住户们可根据个人喜好来决定是否选择。
问题39：各楼栋地下室采光、通风、排烟情况如何？
答复：所有楼栋地下室均设有排烟井，排烟井道通到楼栋一层（架空层或会所）顶板底，排烟井在架空层顶板梁下位置设有百叶窗通风排烟。除了2、3号楼地下室因人防要求未设置采光井外，其余楼栋均设置采光井（S6地块的采光井在6、7号楼中间，S5地块的采光井分别在5号楼的1、2单元中间，4号楼1单元的西侧和8号楼1单元西侧和2单元的东侧），采光井面积较大，周边设置1.5米高的安全护栏，顶部无遮盖，方便采光、通风，井下对应位置为地下室绿地，可正常排水。
问题40：各楼栋地下室楼梯间和电梯间通行情况如何？
答复：目前设计为：S5地块6号楼地下室电梯间南侧有出入口，楼梯间东南侧有出入口；7号楼电梯间北侧有出入口，楼梯间西南侧有出入口。S6地块2号楼、3号楼和8号楼各单元，以及4号楼2单元和5号楼1单元的电梯间和楼梯间合用前室南北两侧有门可通行；4号楼1单元和5号楼2单元的楼梯间和电梯间目合用前室分别仅有北侧、南侧的门可以进出。经咨询设计单位，地下室电梯间合用前室北侧或南侧的门只能按目前设计图纸执行，无法再新增，否则将影响防火分区设置和消防验收，从而引起较大变更和建设成本增加。
海南大学基建处
2022年3月17日
